6.17 부동산정책, 새만금 땅이 답이다

예상대로 6.17 규제의 강도는 상당합니다. 그럴 수밖에 없는 것이 이미 규제의 취지와 목적이 투기를 잡겠다에 있었기 때문이죠.

여러분은 이런 부동산 주택 관련 규제가 나오면 어떤 생각이 드십니까. 2가지로 크게 나뉠 것 같은데요. 하나는 김포, 파주, 천안 등 규제지역에서 빠진 곳을 찾아 또다시 꼼수를 노려보는 사람이 있겠고요. 다른 하나는 당분간 주택과 관련된 투자는 아예 접고 다른 방향의 부동산 투자처를 찾는 사람이 있을 겁니다. 여기서 놓치지 말아야 할 것은 현 정부가 끝나는 그 날까지 현재의 규제는 결코 완화되지 않을 것이란 사실입니다.

생각해보십시오. 21번째 쏟아낸 규제정책이 있는데 금방 원상태로 돌릴 수 있을까요. 뭔가 약발이 먹히고 궁극적으로 집값이 만족할 만큼 효과를 보이려면 시간이 필요합니다. 당장 6개월, 1년 뒤부터 급격한 효과가 나타날 수도 있지만 기본적으로 부동산은 사이클이 반영되는데 상당한 시간이 소요됩니다. 그럼 그게 언제가 될지도 모르는데 정부가 이렇게 왕창 쏟아낸 규제를 걷어간다는 건 말도 안되는 일이죠. 게다가 급격한 효과가 보인다면 아마 씨를 말리려 더 강력하고 센 규제정책을 내놓을 겁니다.

분명 22번째 규제가 준비되어 있을 것이며, 6.17 규제정책의 약발이 먹히는 정도에 따라 차기 규제를 내놓을 시기만 조절할 것입니다. 더욱 주목할 점은 그 동안 사각지대였다고 했던 법인까지 완전히 묶어 버렸다는 겁니다. 중저가의 주택을 사려던 애매한 소득층의 실수요자들도 덩달아 피해를 보는 불가피한 상황이 연출되고 있지만, 대를 위한 어쩔 수 없는 소의 희생이죠. 그럼 여러분은 이 모든 것들이 풀려서 대출도 예전처럼 80% 해주고 고 금액도 완화되어 자유롭게 거래할 수 있는 날이 올 때까지 기다리실 겁니까? 지금 이 순간에도 땅값은 끝없이 올라가고 있는데 말이죠. 오히려 이런 옥죄기 규제가 생각과 방향의 틀을 전환하는 아주 좋은 명분이 될 수도 있는데 말 입죠.

역사를 보면 알 수 있듯 자고로 난 사람은 판을 읽을 줄 아는 사람이었습니다. 현상과 현황의 분석을 통해 원인을 찾고 근본을 꿰뚫어 해결점을 찾는 통찰력 말이죠. 태어날 때부터 금수 저였거나 상속, 증여를 어마 무시하게 받아 부자인 사람은 논외 하겠습니다. 처음부터 우리랑은 다르니까요. 제가 닮고 싶은 부자의 마인드는 스스로 만들어낸 '진짜' 부자입니다. 특히 작은 돈으로 투자를 시작해 큰 부를 이룬 사람들의 공통점은 '결단과 실행'이죠. 지금껏 계속 외쳤지만, 이제 주택(아파트)으로 돈을 버는 시대는 '당분간(그게 몇 년일지 모르나)' 끝났습니다. 적어도 현 정부에서는 더욱 그렇습니다. 게다가 슈퍼 여당이 현 정부와 결을 같이 하는 더불어 민주당이기에 차기 대통령도 큰 이변이 없는 그 라인에서 나오지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다. 그렇다고 보면 현 정부의 부동산 정책 기조를 큰 뼈대로 둘 가능성이 농후하죠. 한마디로 주택(아파트) 가지고 투기해 돈 버는 시대는 향후 점점 더 어려워진다는 이야기입니다. 그러니 손 놓고 손가락 빨지 말고 다른 확실한 방향을 찾아야 시간을 놓치지 않고 이뤄낼 수 있는 방법을 찾아야 한다는 말이 되겠습니다. 그 답은 토지입니다. 

 

비가 오나 눈이 오나 바람이 부나 독야청청 자기의 길을 가는 게 바로 땅입니다. 그 위에 무언가를 올리는 것은 추후의 문제입니다. 그게 주택이냐 상가냐의 문제는 규제로 정리되니 우리는 고민할 필요 없습니다. 개발업자에게 소유권이 넘어가기 전까지는 "땅"만 고민하면 되는 것입니다. 기회라는 이야기죠. 또 모릅니다. 투자자들이 모두 땅으로 몰리면 강력한 규제가 나올지. 그러나 땅은 쉽지 않기에 아파트처럼 몰릴 일은 절대 없을 겁니다. 역으로 쉽지 않기 때문에 돈이 되는 것이죠. 세상에 쉬운 것 치고 가치 있는 것은 없습니다. 땅이 쉽지 않지만 그렇다고 엄청나게 어렵지도 않습니다. 그 감내할 수 있을 정도의 '어려움' 덕분에 낮은 경쟁률을 담보할 수 있는 것이죠. 그것은 늘 말했듯 '기회'입니다. 좋은 아파트, 좋은 상가로 나의 생활이 조금 폈다 해도 드라마틱하고 다이내믹하게 나아지진 않을 겁니다. 그러나 땅은 점핑의 수준이 주택이나 상가 등의 부동산과는 수준이 다르기에 (수 십, 수 백배) 진짜 '부'를 이룰 수 있는 것이죠. 서울의 아파트값이 30년 동안 5배 오를 때 땅은 무려 50배가 올랐습니다. 저의 글이 현재 '새만금'이라는 곳에 집중되어 있는 이유가 그것입니다. 수 십, 수 백배를 점핑할 수 있는 기회가 있는 땅이기 때문이죠. 토지를 좀 공부해보니 한 가지면 게임은 끝납니다. "입지"

좋은 입지의 땅이 도시지역(주, 상, 공, 녹)의 신분에 도로까지 물고 있으면 세상 최고의 베스트겠으나, 그렇게 모두 갖추지 않아도 '입지'가 좋으면 그렇게 갖추도록 나라에서 도와줍니다. 그것은 도와주는 게 아니라 어떻게 보면 나라와 내가 윈윈 하는 것입니다. 왜냐, 그렇게 해서 인구를 유입시키고 경제활동을 시키면 세금을 걷을 수 있게 되기 때문이죠. 좋은 입지를 선점하면 그곳에 길이 들어서고 일자리가 생기고 사람이 들어오니 주변에 집과 상가가 들어서며 돈이 돕니다. 그러니 경제효과를 낼 수 있는 입지의 땅이라면 좋은 게 당연한 것이며 비싸도 그 값을 한다는 말입니다. 6.17의 규제 같은 옥죄로부터 자유롭게 풀려 마음껏 경제적 자유를 누릴 수 있다는데 투자를 안 한다는 것은 '부'를 포기하겠다는 말과 같습니다. 주택(아파트)으로 돈을 벌든, 땅으로 돈을 벌든 돈을 벌면 되는 것 아니겠습니까. 우리는 인식의 전환이 필요합니다. 그래야 부자가 될 수 있죠. 비싼 가격에 산 땅이면 어떻습니까 그 비싼 가격으로 출발해 그 보다 높게 수 십, 수 백 배를 튕기면 그만입니다. 

현재 3억 원짜리 땅 산다고 나라가 규제하던가요? 9억 원짜리 초 고가의 땅을 사면 LTV를 적용해서 50%, 20% 밖에 대출을 못해준다고 막나요? 어렵다고 생각해서 어려울 뿐 어렵지 않습니다. 기획부동산을 통해 말도 안 되는 산꼭대기를 사지 않고는 부동산인 "땅"은 기본적으로 실패라는 게 있을 수 없습니다. 현물이기 때문이죠. 들고 있으며 훔쳐가지도 못하고 사라지지도 않기 때문에 절대 실패라는 건 있을 수 없습니다. 다만, 개발이 안되어 환가나 현금을 창출할 수 없을 경우, 우리의 돈이 묶이는 현상을 겪어야 하니 '망했다'라고 생각이 드는 것이죠. 그러면 어떻게 하면 될까요. 네. 개발이 되는 땅을 사면 되는 겁니다. 호재가 있는 곳의 개발이 가능한 주거, 상업, 공업, 자연녹지, 계획관리지역의 땅을 사면 된다는 말입니다.

막판에 정말로 안되면 내가 건물을 지어 뭐라도 할 수 있는 땅을 사시라는 말씀입니다. 문제는 늘 개발이 안 되는 개발제한구역, 자연보호구역, 문화재 보호구역 같은 "개발하지 마"라고 적어 놓은 곳을 매입하기 때문에 생기는 겁니다. 한국인 특유의 하지 말라면 더 하려는 특성에 '개발될 거야'라는 뇌피셜이 합쳐서 그런 얼토당토않은 곳에 현금을 지르는 것이죠. 그런 심리를 이용한 사기꾼들 때문에 피해를 보지만 그 역시 제가 위에서 말씀드린 '입지'에 대한 고민만 있으면 전혀 흔들릴 게 없습니다.

좋은 입지를 모르겠다. 도저히 아무리 봐도 모르겠다. 하시면 개발호재가 있는 지역의 주상 공 녹계(주거, 상업, 공업, 자연녹지, 계획관리) 5가지만 보십시오. 그것도 불안하면 주상 공(주거, 상업, 공업) 3가지만 보십시오. 비싸도 그 땅은 막판에 여러분의 집을 지어 살 수 있는 곳이니 이기고 시작하는 게임입니다. 좋은 집 지어서 주차도 하고 사람들 초대하려면 뭐가 붙어 있어야 좋을까요. 네. 길. 도로가 붙어 있어야 합니다. 게다가 인근에 개발 호재가 들러붙어 나는 그냥 먹고, 자고, 싸는 집인데 땅 값이 어느 날부터 오르고 있습니다. 땅은 그런 겁니다. 개발호재는 어디서 보냐고요? 한국감정원 앱을 까십시오. 그러면 하단에 '부동산 개발정보'가 있습니다. 거기에 주소를 치면 그 인근의 개발호재가 쭈욱 뜹니다. 결코 어렵지 않습니다. 어렵다는 생각이 여러분을 어렵게 만들 뿐입니다.